Zakup nieruchomości dla dziecka

Osoby niepełnoletnie nie mają pełnej zdolności do czynności prawnych. Nie mogą zatem zawierać umowy sprzedaży nieruchomości. Przed notariuszem muszą być reprezentowane przez prawnych opiekunów – najczęściej rodziców. W przypadku osób o ograniczonej zdolności do czynności prawnej, a więc małoletnich po ukończeniu 13 roku życia, do ważności czynności prawnej potrzebna jest zgoda przedstawiciela ustawowego. Bez takiej zgody, notariusz nie sporządzi aktu notarialnego.

Rodzice nie mają jednak pełnej swobody, jeśli chodzi o majątek dziecka. Pamiętać należy, że w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest zezwolenie sądu opiekuńczego.

Kodeks nie przewiduje definicji czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Przyjmuje się, że kryterium jest ciężar gatunkowy, wartość i skutki wywołane w sferze majątku małoletniego. Znaczenie ma też szeroko pojęte dobro dziecka i ochrona jego interesów życiowych.

To, czy rodzice mogą nabywać nieruchomość dla dziecka, było przedmiotem analizy Sądu Najwyższego. W uchwale z dnia 15 lutego 2019 r. wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 85/18, SN zadecydował:

Rodzice, bez zezwolenia sądu opiekuńczego, nie mogą nabywać dla dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży także wtedy, gdy środki pieniężne na zakup pochodzą z dokonanej przez nich darowizny celowej.

W uzasadnieniu podniesiono, że w wypadkach wątpliwych ani rodzice, ani notariusz nie mają kompetencji do kwalifikacji czynności z punktu widzenia przekroczenia granic zwykłego zarządu. Do takich czynności należy zawarcie umowy sprzedaży z wykorzystaniem środków pieniężnych pochodzących z darowizny celowej. Błędna ocena może być bowiem podważona z najdalej idącym skutkiem nieważności czynności prawnej. Nabycie nieruchomości przez małoletnich pod tytułem odpłatnym zawsze stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Nie ma znaczenia źródło pochodzenia środków pieniężnych. Zdaniem sądu brak jest podstawy do odstępstwa od tej zasady tylko dlatego, że środki na pokrycie ceny zostały pozyskane darowizną.

Darowizna na rzecz dziecka

W tym miejscu warto podnieść, że odmiennie ma się sytuacja w przypadku umowy darowizny na rzecz dziecka. Zgodnie z uchwałą pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 1977 r., III CZP 73/76, mająca moc zasady prawnej:

Rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości na podstawie umowy darowizny w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich.

Zasada ta stanowi jednak wyjątek. Sąd Najwyższy uznał, że darowizna niewątpliwie przekracza zakres zwykłego zarządu. Umowa taka nie pociąga jednak za sobą po stronie obdarowanego żadnych zobowiązań. Jest zatem zgodna z jego dobrem. Z tego względu zgoda sądu rodzinnego nie jest konieczna. Warunkiem jest jednak brak obciążeń nieruchomości.

Podsumowując, rodzice nie mogą samodzielnie kupić małoletniemu dziecku nieruchomości. Potrzebują uprzedniej zgody sądu rodzinnego na dokonanie tej czynności. Mogą jednak zakupić ją sami, a następnie mogą ją przekazać dziecku. Oczywiście warunkiem jest brak obciążeń nieruchomości.

Aby uzyskać poradę prawną, zapraszam do kontaktu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *