Wielu moich Klientów zadaje pytanie: co się dzieje z mieszkaniem komunalnym po śmierci najemcy? Czy możliwe jest wstąpienie w stosunek najmu? Kto ma do tego prawo? Odpowiadam na te pytania, bazując na aktualnych przepisach prawa i orzecznictwie sądowym.
Co to jest wstąpienie w stosunek najmu lokalu komunalnego?
Wstąpienie w stosunek najmu lokalu komunalnego oznacza przejęcie praw i obowiązków zmarłego najemcy przez bliską osobę. Dzięki temu możliwe jest dalsze zamieszkiwanie w lokalu i korzystanie z niego na podstawie umowy najmu. Następuje z mocy prawa.
Podstawą prawną jest art. 691 Kodeksu cywilnego.
Kto może przejąć mieszkanie komunalne po śmierci najemcy?
Prawo do wstąpienia w stosunek najmu mają:
- Małżonek zmarłego najemcy,
- Dzieci (również przysposobione),
- Rodzice,
- Osoby, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny,
- Osoba faktycznie pozostająca we wspólnym pożyciu (np. konkubent/konkubina).
Uwaga: warunkiem jest wspólne zamieszkiwanie w lokalu do dnia śmierci najemcy.
Nie wystarczy samo zameldowanie — liczy się faktyczne zamieszkiwanie i prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego.
Prawo wstąpienia w stosunek najmu jest niezależne od dziedziczenia. Osoby wstępujące w stosunek najmu mogą nie być spadkobiercami zmarłego najemcy. Osoby te mogą się też zrzec dziedziczenia.
Uchwała rady gminy
Ponadto rada gminy może w drodze uchwały uregulować zasady, kto może zawrzeć umowę najmu lokalu po śmierci najemcy.
I tak w Łodzi, oprócz osób wskazanych w kodeksie cywilnym, umowę najmu po śmierci najemcy, mogą zawrzeć osoby, które spełniają następujące kryteria:
- pokrewieństwo: umowę najmu mogą zawrzeć wstępni, zstępni, rodzeństwo, synowa, zięć, teściowa, teść, osoby przyjęte na wychowanie na podstawie orzeczenia sądu oraz osoby uprawnione do zamieszkiwania na mocy skierowania;
- osoby mogą ubiegać się o zawarcie umowy najmu lokalu, jeżeli wykażą, że zamieszkiwały w lokalu wspólnie z najemcą nieprzerwanie przez co najmniej 12 miesięcy w okresie ostatnich 36 miesięcy przed śmiercią najemcy;
- osoby ubiegające się nie mają możliwości zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych w inny sposób;
- osoby muszą spełnić kryterium dochodowe, wskazane w uchwale.
W Pabianicach z kolei w razie śmierci najemcy lokalu, zawrzeć umowę mogą osoby bliskie najemcy: zstępni, rodzice, teściowie, rodzeństwo najemcy. Osoby te muszą zamieszkiwać z najemcą do chwili śmierci i spełniać następujące kryteria:
- zamieszkują na terenie Miasta Pabianice;
- spełniają kryterium dochodowe;
- nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych;
- złożą wniosek o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Problemy praktyczne — co jeśli gmina odmawia?
W praktyce często zdarza się, że gmina odmawia zawarcia nowej umowy najmu, np. twierdząc, że nie było wspólnego zamieszkiwania lub kwestionując istnienie wspólnego pożycia. W takiej sytuacji można wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. Opłata od takiego pozwu wynosi 200 zł.
Jeśli nie wystąpimy z pozwem, trzeba się liczyć z tym, że gmina wystąpi przeciwko nam z pozwem o eksmisję. W takiej sprawie można jednak podnieść zarzut wstąpienia w stosunek najmu, co będzie wiązało się z oddaleniem powództwa o eksmisję.
Podsumowanie
Wstąpienie w stosunek najmu lokalu komunalnego po śmierci najemcy to prawo bliskich, ale często wymaga formalności i dobrej znajomości przepisów. Jeśli masz problem z przejęciem mieszkania komunalnego, warto skonsultować się z adwokatem, który pomoże Ci przejść przez procedurę.